重購退稅怎麼申請？換屋順序、2 年期限與 5 年閉鎖期一次看懂
房地合一稅重購退稅的條件、退還比例計算方式、先買後賣與先賣後買的差別，以及最容易被忽略的 5 年閉鎖期限制。附自住滿 6 年優惠的比較。
換屋族最容易踩到的稅務坑，不是稅率算錯，而是「時間沒排好」。房地合一稅的重購退稅有明確的時間限制，差幾個月就可能整筆退不到。
什麼是重購退稅
簡單說：你賣掉舊屋繳了房地合一稅，之後在期限內買了新屋自住，可以按比例把稅退回來。
先買後賣或先賣後買都可以，關鍵是兩案的移轉登記日期間隔必須在 2 年以內，而且新舊屋都要符合自住規定。
退多少？看新屋比舊屋貴還便宜
| 情況 | 退稅結果 |
|---|---|
| 新屋價格 ≥ 舊屋售價 | 全額退還 |
| 新屋價格 < 舊屋售價 | 按「新屋價 ÷ 舊屋售價」比例退還 |
舉例：舊屋賣 2,000 萬，繳了 150 萬的稅。如果新屋買 1,500 萬，退稅比例是 1,500 ÷ 2,000 = 75%，可退 112.5 萬。如果新屋買 2,500 萬，則可全額退還 150 萬。
這也解釋了為什麼「換大不換小」在稅上比較有利。
最容易被忽略的：5 年閉鎖期
申請重購退稅後，新屋在 5 年內不得改作出租、營業等其他用途，也不得再移轉。違反時國稅局會追繳已退還的稅款。
換句話說，這筆退稅是有條件的。如果你買的新屋只打算住個兩三年就再換，或是打算部分出租，那就要重新評估划不划算。換屋前把這 5 年一起考慮進去。
另一條路：自住滿 6 年的優惠
如果舊屋你已經住很久了，可能根本不需要靠重購退稅。房地合一稅另有自住優惠：課稅所得 400 萬元以下免稅，超過的部分只課 10%。
要符合這個優惠，必須同時滿足三個條件：
- 01 本人、配偶或未成年子女設有戶籍、持有並居住連續滿 6 年
- 02 交易前 6 年內沒有出租或供營業使用
- 03 本人與配偶及未成年子女在交易前 6 年內未曾用過這項優惠
有個實務上的陷阱：如果房子只有未成年子女設籍，但出售時子女已滿 18 歲，就不符合自住條件了。建議出售前先確認設籍狀況。
所以順序該怎麼排
沒有標準答案，要看你的持有期間、設籍狀況與資金狀況。但有幾個原則：
- 01 先確認舊屋符不符合自住滿 6 年的優惠——如果符合，稅負可能低到不需要煩惱重購退稅。
- 02 如果要走重購退稅，兩案移轉登記日一定要控制在 2 年內。
- 03 無論賺賠，賣屋後都要在移轉登記日次日起 30 日內申報，沒申報會被罰。
換屋是一連串有時間限制的動作。先把時程表排出來，再開始看房。
個案的差異很大，尤其涉及繼承取得、共有、或多次換屋的情況。可以先用我們的房地合一稅試算工具抓個大概，實際規劃時建議洽專業地政士或會計師。
本文為一般性說明，不構成稅務建議。實際稅額涉及取得方式、土地漲價總數額、費用認列與各項優惠的適用認定，請以國稅局核定為準。
